‘Cuando estaba cerca de tener los tres años de afiliación al IESS mi patrón se murió y no pude comprarme la casa’, dice Estrella, quien trabajó como empleada doméstica

El porcentaje de hogares que ocupa casa propia en Ecuador, ya pagadas o en proceso, se redujo durante los últimos doce años, lo que evidencia las dificultades para cumplir el anhelo de tener una vivienda.

El último censo del 2022 indica que el 56,2 % de las familias viven en casa propia. El resto (43,8 %) alquila o habita en viviendas prestadas. Pero el 59,7 % de los hogares ocupaban una propia en 2010.

La historia de Estrella y Walter, ambos viven en Guayaquil, refleja estas dificultades. “Siempre tuve el sueño de tener mi casa, pero llevo casi 20 años alquilando, ya no lo logré”, dice la mujer de 55 años que solo no ha alquilado cuando trabajaba puertas adentro como empleada doméstica.

“Justo a los dos años y medio que me afiliaron al IESS (Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social) se muere mi patrón en la pandemia del COVID-19″, relata. Con ello no pudo acumular los tres años consecutivos de afiliación, requisito para acceder a los hipotecarios del Banco del IESS (Biess), una de las principales formas de comprar una casa en Ecuador.

Su esperanza descansa en que su hija, quien trabaja bajo relación de dependencia con seguridad social, sí logre adquirirla. Ambas son parte de 1′983.477 hogares en Ecuador que alquilan u ocupan casas prestadas al 2022.

Walter, por su parte, desde hace 15 de los 35 años que tiene había pensado en comprar una, pero recién en 2021 finalmente empezó a pagar la entrada fijada en 6.000 dólares a dos años plazo. En marzo pasado terminó de cancelar lo acordado, pero el Biess solo le presta hasta $ 50.000, según la capacidad de pago que posee.

Como el precio de la casa que está comprando quedó congelado en $ 71.000 en 2021, le hacen falta $ 15.000 para cubrir la diferencia e iniciar el préstamo con el Biess. “Ahora los de la inmobiliaria me presionan para hacer el crédito, ya que la casa está casi lista, me quieren reubicar, pero eso implica perder la que ya escogí con el precio congelado”, asegura.

De aceptar la reubicación, la misma casa hoy tiene un precio de $ 78.000. La otra opción es pedir la devolución de la entrada, pero el contrato de compraventa establece una penalidad del 15 % del costo del bien inmueble en caso de retiro, por lo que solo le devolverían 1.000 de los 6.000 dólares.

Lo positivo es que ya completó los $ 15.000 de la diferencia, por lo que los pagará para iniciar el trámite del hipotecario en el Biess.

Pese a las dificultades que enfrenta, Walter pertenece al grupo privilegiado de trabajadores que cuentan con afiliación al IESS. Solo 25 de cada cien personas posee un empleo registrado en la seguridad social en el país, por lo que allí se reduce el universo de hogares que podrían comprar una vivienda o mejorar la que tienen a través de un hipotecario del Biess.

Las cifras del INEC muestran que en junio había 3′255.658 personas a nivel nacional con un empleo que tiene acceso a la seguridad social.

La provincia de Esmeraldas reporta la menor tasa con 9 de cada 100 personas que posee un trabajo con seguridad social, seguida por Los Ríos, Santa Elena y Bolívar, en las que hay 10 por cada 100.

Además, el número de créditos hipotecarios que da el Biess bajó de 9.659 entre enero y agosto del 2019 a 6.396 en el mismo periodo de este año. El monto concedido también se redujo un 16,3% al pasar de $ 462,8 millones a $ 388,2 millones comparando 2019 con 2023.

Si bien hubo una recuperación entre 2020 y 2022, durante lo que va de este año se reporta una caída y hasta ahora no se supera lo asignado hasta antes de la pandemia del COVID-19.

Entre enero y agosto de este año se reduce el número de hipotecarios y el monto total concedido por el Biess con respecto al mismo periodo del 2022, cuando la entidad otorgó 431,2 millones de dólares en 7.348 operaciones.

La analista económica y profesora de finanzas de la Universidad San Francisco de Quito Lorena Vivanco afirma que puede responder a que es un año electoral y las personas, pues piensan más antes de endeudarse a largo plazo por lo que demandan menos hipotecarios.

El financiamiento en el caso del Biess puede ser de hasta 25 años plazo, en los bancos privados se da un plazo de 20 años como máximo.

Estrella está en el grupo mayoritario que no es afiliado al IESS, pero su sueldo que ha bordeado los 400 dólares mensuales en los últimos años la dejan fuera del porcentaje de pobreza por ingresos.

Sin embargo, no ha ahorrado dinero y dice que nunca ha podido acceder a los bonos estatales del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi), ni cuando ganaba menos del sueldo básico con lo que mantenía a su única hija, luego que se separó de su esposo.

La política de bonos no alcanza a todos los que necesitan vivienda digna

Para atender a la población más vulnerable el Estado suscribió en julio del 2019 un convenio con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), con el fin de viabilizar una línea de crédito condicional para proyectos de inversión por un valor de $ 200 millones.

El plan se enfoca en “Soluciones de Vivienda para Hogares Pobres y Vulnerables” y es ejecutado por el Miduvi. Con el primer desembolso de $ 93,9 millones se atendió a 3.686 familias hasta diciembre del 2022.

El objetivo es facilitar el acceso a vivienda de la población en déficit cuantitativo (que incluye a las casas que requieren ser reemplazadas) y cualitativo (las que pueden ser mejoradas) de bajos ingresos y vulnerable, priorizando hogares con jefatura femenina, personas con discapacidad o de pueblos y nacionalidades.

La segunda fase está en ejecución con el desembolso de $ 113,6 millones. El beneficiario requiere un terreno propio para acceder a una de estas soluciones.

“Aquí empiezan las limitaciones. Conozco el caso de una empleada doméstica que cumple con los requisitos del Biess para el crédito hipotecario, pero no le dan porque el terreno donde quiere construir la casa no tiene los papeles en regla a su nombre, es una herencia sin que se haya legalizado”, dice Vivanco.

Otro resultado es la segunda etapa del Programa Nacional de Vivienda ejecutado en el periodo 2013-2018. Una evaluación indica que este mejoró las condiciones habitacionales de 16.320 hogares de los dos quintiles de menores ingresos.

Sin embargo, las iniciativas no son suficientes ante el alto déficit habitacional.

El INEC señala que en diciembre del 2022 el 53,1 % de las viviendas requieren ser mejoradas (déficit cualitativo) o reemplazadas (déficit cuantitativo). Más de la mitad de estas se encuentran en la región Costa.

El art. 30 de la Ley Orgánica de Vivienda de Interés Social (VIS) indica que en ese caso son subsidiadas, preferentemente gratuitas y que los beneficiarios, además de cumplir con condiciones de pobreza y vulnerabilidad, no deben tener “antecedentes de haber recibido anteriormente otro beneficio similar”.

La política de tasas de interés subsidiada para las viviendas de interés social y público (VIS y VIP) de 4,99 % anual ha tenido su impacto, pero la oferta que cumple los precios máximos de las casas para acceder aún es limitada.

Esta es parte del Programa del Bono Social, que permite la asignación de créditos hipotecarios para vivienda de hasta $ 103.050, ofreciendo una tasa de interés subsidiada.

Un informe que evalúa las estrategias estatales para reducir el déficit de vivienda de mayo pasado reconoce que “los mercados privados de crédito tienen dificultades de ofrecer crédito hipotecario para VIS, lo que motiva la necesidad de diversificación de soluciones para la población vulnerable, incorporando herramientas que atiendan el déficit cualitativo”.

El costo de una VIS debe ser de hasta 178 salarios básicos, lo que implica la cantidad de 80.100 dólares este año. Mientras que el precio máximo de las VIP es de 103.050 dólares

¿Cuáles son los requisitos para acceder a casas 100 % subsidiadas?

El Miduvi registraba en 2020 a 325.411 ciudadanos con necesidad de vivienda, de los cuales 128.748 califican para VIS 100 % subsidiadas. El resto podrían acceder, incluso a las de interés público (VIP), pero entre los requisitos están que tengan un nivel tope anual de ingresos, además de cumplir con el costo máximo de la casa.

Los requisitos para acceder al programa estatal de vivienda de interés social (VIS) de forma gratuita son los siguientes:

• Ser ecuatoriano o extranjero residente permanente en el país.
• El postulante y su núcleo familiar debe estar bajo la línea de pobreza o pobreza extrema en el registro social del Gobierno.
• No deben haber recibido un subsidio o incentivo de VIS aparte obviamente del establecido en el subsidio al que se postula.
• El subsidio del Estado debe estar destinado a pagar la primera y única vivienda del postulante y su núcleo familiar.

Por último, no deben ser dueños ni poseedores de un inmueble, excepto del terreno donde se construirá la VIS. (I)