El último censo del 2022 detectó 151.749 casas en construcción a nivel nacional. Más de la mitad estaban en las provincias de Guayas, Pichincha, Manabí, Azuay y Los Ríos.

Sin embargo, el número no es suficiente para equiparar al total de viviendas que requieren ser reemplazadas en Ecuador.

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Las últimas cifras en números absolutos muestran que en el país hay 665.612 viviendas que requieren ser totalmente cambiadas (déficit cuantitativo). En porcentaje, estas corresponden al 14,3 % del total de casas registradas a diciembre del 2022, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).

El Banco Interamericano de Desarrollo calcula que se necesitan sumar 40.000 por año solo para mantener el alto déficit actual, pero este se ha incrementado.

El porcentaje total de casas que requieren ser mejoradas o reemplazadas era del 49,1 % en diciembre del 2019, lo que subió cuatro puntos porcentuales al 53,1 % en el mismo mes del 2022.

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Patricia Rivera, gerente de la consultora Asesoría de Vivienda, afirma que una de las problemáticas en el sueño de tener casa, a más de la desigualdad social y la pobreza que frena el acceso a créditos, pasa por la falta de previsión de la ciudadanía al momento de adquirirla.

“Hay que leer bien las especificaciones técnicas de los contratos porque al firmar es un acuerdo entre las partes (refiriéndose a las penalidades que se aplicarían en caso de retiro mientras se cancela la entrada e incluso los detalles de la construcción)”, asegura.

En el periodo que se cancela la entrada, que puede ser de hasta 36 meses, indica Rivera, de acuerdo al promotor inmobiliario, el comprador debería organizar sus deudas como reducir el consumo con las tarjetas de crédito. Así podrán disponer de una mayor capacidad de pago al momento de hacer el trámite del crédito hipotecario.

“Si voy a comprar una casa se puede solicitar el mayor plazo posible para cancelar la entrada con el fin de que se logren alcanzar las cuotas mensuales y quede un margen que permita generar una estabilidad económica en ese tiempo, así se van mejorando las condiciones para acceder al crédito”.

A medida que se pagan las deudas pendientes va aumentando la capacidad de pago. Si sucede lo contrario y mientras se paga la entrada continúa el endeudamiento, el riesgo está en que se limite el monto que las instituciones financieras finalmente pueden prestar.

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Otra opción es usar el mecanismo de alquilar con promesa de compra y venta para que el pago del arriendo durante un tiempo determinado signifique el pago de la entrada. Luego se financia la diferencia con un hipotecario. “Esta opción es cuando la compra es entre dos personas naturales de una casa usada, pero ha quedado en desuso durante los últimos años”, afirma Rivera.

Los bancos privados han otorgado $ 566,51 millones en créditos hipotecarios entre enero y agosto de este año, lo que representa un incremento del 30,4 % con respecto al 2019.

Las cooperativas y mutualistas de la economía popular y solidaria asignaron $ 317,9 millones entre enero y julio de este año, un aumento del 12,7 % con respecto al 2019.

“El sector de la construcción es un pilar fundamental porque es un generador de empleos directo y un inyector de recursos económicos hacia el país y de manera rápida”, indica.

Las cifras de los créditos de vivienda de los bancos privados evidencian un incremento de lo que se destina para casas de interés social y público.

Los de las viviendas de interés social (VIS) pasaron de $ 16 millones entre enero y agosto del 2022 a $ 32,87 millones en el mismo periodo de este año, más del doble.

Lo mismo ocurre con las viviendas de interés público (VIP) cuyos créditos totales asignados por la banca privada pasaron de $ 47,34 millones entre enero y agosto del 2022 a $ 84,72 millones en el mismo periodo de este año.

Sin embargo, los créditos para VIS y VIP representaron el 7 % del total de créditos hipotecarios asignados entre enero y agosto de este año por la banca privada. (I)