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Guayaquil y Quito forjan su crecimiento urbanístico con dinámicas distintas. La primera cuenta con terrenos cuyo precio aún es asequible, lo que incentiva un crecimiento horizontal con el desarrollo de urbanizaciones que abarcan parroquias de otros cantones, como La Puntilla (Samborondón), La Aurora (Daule) y Durán.
La capital nacional, en cambio, crece verticalmente con una mayor densidad poblacional dentro del denominado Distrito Metropolitano de Quito (DMQ) y cantones adyacentes, ante las limitaciones de espacio debido a su situación geográfica, enclavada en la cordillera de los Andes y rodeada de montañas y volcanes.
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Sin embargo, un estudio de la consultora Market Watch indica que la demanda de departamentos en el área metropolitana de Guayaquil es creciente. Pero ¿por qué la oferta es limitada?
Clare Bonnard, desarrolladora inmobiliaria con maestrías en Harvard Business School, responde que en Guayaquil, La Aurora y La Puntilla hay mucho terreno disponible con un precio módico.
“Si es que tú le pones a escoger a una persona entre casa y departamento y pagar lo mismo, la tendencia es escoger una vivienda, pero en Quito, donde la población se concentra en ciertos lugares en los que ya no hay terrenos, no hay otra opción que crecer verticalmente”.
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En los cantones Guayaquil, Durán, Samborondón y Daule, cuyas zonas urbanas convergen en un área metropolitana, se contaron 649.941 viviendas, según el último censo del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), lo que representa el 66,2 % del total de las unidades habitacionales ocupadas.
Los departamentos en casas o edificios sumaron 225.817 (23 %).
En el DMQ y los cantones aledaños Rumiñahui y Mejía sucede lo contrario. Hay un total de 444.972 departamentos en casas o edificios, casi la mitad del total (48 %), mientras que las viviendas suman 423.162, que son el 45,6 %.
El costo del metro cuadrado de un departamento en Quito es menor al de Guayaquil, al igual que el alquiler, dice Bonnard, lo que va atado a la diferencia en el precio de construcción.
“Podría ser uno por las ingenierías de climatización que tienen los edificios en Guayaquil, y que en Quito no se necesitan, lo que eleva el costo de la construcción, adicionalmente está la preparación del suelo (al hacer un edificio)”.
En Quito se hacen más edificios por la calidad del suelo que es mejor y la cimentación es mucho más barata que en Guayaquil, dice Luis Valero, ingeniero civil y constructor.
“La infraestructura en montañas para hacer vivienda es mucho más cara que en las zonas planas, por eso es que acá en Guayaquil se hacen más casas horizontalmente. Con los canales de aguas lluvias naturales se pierde mucho espacio en Quito”, afirma.
En Guayaquil es más caro construir edificios
Hay sectores de Guayaquil en los que se debe pilotear profundo a 33 metros porque los suelos son muy blandos y si el edificio sale muy caro, eso finalmente influye en el precio de las unidades, explica Valero: “En un edificio de 14 millones de dólares el pilotaje representa el 10 % del valor. Y no se puede hacer uno en cualquier lado, porque colapsan las aguas servidas o no hay agua potable para abastecer a todos. Además, se hace un estudio de tráfico para ver si admite esa población o si hay energía eléctrica suficiente”.
¿Cuáles son los precios de viviendas nuevas en el sector de La Aurora?
El costo del metro cuadrado de construcción de un edificio en Guayaquil es al menos cien dólares mayor que en Quito, calcula Valero.
Otro factor es la normativa de construcción, dice Bonnard, que no acompaña al desarrollo vertical todavía en ciertas áreas. “Tenemos muchas áreas de Guayaquil que no tienen ni siquiera una normativa para construir verticalmente, incluso en Samborondón, en muchísimos lugares no puedes subirte más de tres o cuatro pisos”.
Salvo ciertos lugares, “como en vía a la costa, donde últimamente se trata de conseguir permisos, pero la normativa es muy ajustada”.
A largo plazo, eventualmente, habrá que crecer verticalmente a medida que los terrenos se hagan escasos. “Al momento no se ve esta necesidad inmediata”, indica la especialista.
“La demanda de departamentos está creciendo empujada por las nuevas generaciones que poco a poco quieren independencia y comienzan por algo más chico”.
El portal web plusvalia.com indica que el precio promedio del metro cuadrado de un departamento de dos cuartos de 70 metros cuadrados es de $ 92.782 en Quito y de $ 95.350 en Guayaquil.
El crecimiento vertical también requiere de infraestructura, que no hay en ciertas zonas de Guayaquil.
“La cantidad de electricidad, agua e instalaciones hidrosanitarias que necesita cada uno de los solares, si no hay, pues no se puede simplemente dar el permiso para crecer hacia arriba en determinado terreno porque se va a quedar corto”.
Si bien en el centro de Guayaquil y sus inmediaciones hubo iniciativas de crecimiento vertical, ese desarrollo no fue de la mano en su momento con la infraestructura de estacionamientos, indica Bonnard.
“El déficit de parqueos que existe comienza a ser problemático. Además, la gente valora cada vez más la seguridad, por eso migran a lugares como urbanizaciones cerradas”.
Sin embargo, hay una planificación con unidades habitacionales que estarán disponibles en el mercado dentro de cinco años en proyectos que se realizan en la zona de Puerto Santa Ana. “Será interesante ver qué pasará con el precio cuando se entreguen todas esas unidades al mismo tiempo al mercado”, agrega.
Hay dos causas detrás de este reciente desarrollo vertical en Guayaquil: “El costo de mantenimiento, que es mucho más barato que en vivienda plana, ya que no se paga jardinería o limpieza. La segunda razón es la seguridad que da un edificio”, manifiesta Valero.
El desarrollo vertical implica el aumento de la densidad poblacional, lo que abarata los costos: las plantas de tratamiento cuestan más debido a la extensión horizontal. (I)
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