Alerta con lo que firma en el compromiso de compraventa de una casa, ahí se definen reparaciones por daños de fábrica, plazos y sanciones, pero el acuerdo debe ser notarizado

La palabra es frágil dice un adagio popular, de ahí que cuando se invierte en la adquisición de un bien inmueble es mejor estipular cada detalle por escrito en el compromiso de compraventa .Este es un contrato en el que se acuerdan las condiciones con las que el vendedor y el comprador realizan la comercialización de una propiedad.El acuerdo entre las partes estipula el plazo y la forma de pago de la entrada de la casa, que por lo general corresponde al 20 % del costo de la vivienda, y cómo se pagará la diferencia, pero también a lo que se compromete el vendedor.Incluso contiene las sanciones cuando el comprador se arrepiente de comprar mientras está pagando las cuotas de la entrada, las que deben ser de doble vía ya que el vendedor también puede desistir de la venta o incumplir . El costo de las propiedades rurales está al alza, sobre todo las que están más cerca de las vías principales y de las ciudades “Lo primero. Cuando se invierte en un bien raíz (llamado así porque está atado a un espacio sin poder ser transportado) que está por arriba de los $ 60.000, se deberían contratar los servicios de un abogado para que pueda poner todas las cláusulas que permitan precautelar los intereses. En el trayecto de la negociación la pareja vendedora puede divorciarse y ya no hay acuerdo para vender o viceversa , entonces si las reglas están claras en las promesas de compraventa es mucho más fácil liquidar”, dice Marcos Armijo, CEO de la franquicia inmobiliaria Travi Bienes Raíces.Debe contener lo básico. La dirección domiciliaria del comprador y vendedor, la forma de compraventa, el valor total de la casa, de cuánto será el abono (entrada), la forma y el plazo de pagar la diferencia y las arras o penalidades, agrega.“No hay una regla, es un acuerdo entre las partes. Si la casa vale $ 100.000 por lo menos se coloca un 10 % de ese costo total de arras o penalidad, a mayores arras más seguridad en la negociación y es por partes iguales”, indica.Si el vendedor se arrepiente tiene que devolver todo lo que el comprador le ha pagado más $ 10.000 de sanción, y viceversa, si el incumplimiento viene por parte del comprador y ya había dado $ 15.000 del abono, pues solo le devuelven $ 5.000.Un problema común es que cuando se cumple el plazo y se paga el abono (entrada), en ese tiempo sucede algo y el comprador ya no es sujeto para el crédito hipotecario por lo que no puede cubrir la diferencia. Por ello es importante el asesoramiento jurídico ya que el compromiso de compraventa debe incluir la salvedad de que en el caso de que el Biess (Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social) o el banco que fuere no otorgue el crédito, pues no se pueden aplicar las penalidades .“Así el comprador no pierde lo que pagó por la entrada en caso de que el Biess no dé el crédito, una situación involuntaria para el cliente”, indica Armijo.Si no se incluye esa salvedad, el comprador sí pierde $ 10.000 de lo que dio de entrada, ya que se cobra la penalidad porque finalmente el compromiso se incumplió por parte del que adquiere.Enrique Pita, expresidente de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, afirma que un factor importante es que los compradores tengan la confianza respecto a los antecedentes éticos y profesionales del vendedor.En el caso de casas nuevas se pueden verificar los antecedentes de las respuestas posventa del constructor respecto a los problemas que aparezcan en la edificación, indica.“Lo lógico es que sean, por lo menos, tres meses. Cabe mencionar que es invierno y con las lluvias aparecen los problemas con las cubiertas”, asegura Pita.La idea es que el constructor o vendedor se comprometa a solucionar algún problema de fábrica en un tiempo establecido que se cuenta desde que se entrega la casa. Casas ya listas o en planos para entregar en el 2023 y pago inicial bajo es la oferta inmobiliaria en Guayaquil y sus alrededores Christian Villacrés, asesor inmobiliario de Remax ( @cvillacres.remaxec ), afirma que en la minuta de compromiso de compraventa se deben dejar por escrito ciertos compromisos que asumen ambas partes para exigirlos.Por ejemplo, si el comprador ve que la casa tiene filtraciones o hay paredes con fisuras y el vendedor se compromete a arreglarlas con el dinero del abono o entrada que recibirá, pues todo esto debe quedar por escrito. “Cuando hay cosas que se acuerdan de palabra hay que incluirlas en la intención de compra que puede durar hasta cuatro meses, entonces se tiene ese tiempo para que la casa sea entregada arreglada, pintada o el compromiso que se haya asumido. Todos los detalles deben estar en la minuta”, dice Villacrés.Hay que tomar en cuenta que la intervención del corretaje (asesoramiento) se hace a un costo que está incluido en el precio de venta del bien inmueble, entonces la comisión no la paga el comprador. “Los corredores cobramos una comisión que sale del porcentaje de la venta”, agrega.Hay que tener cuidado con generalidades que se colocan en los compromisos de compraventa al momento de describir las características del bien inmueble que en ese momento se está adquiriendo en planos. Como el uso de baldosa, cerámica tal o grifería de algún tipo o “similares”.Así se abre un abanico muy amplio para los constructores que pueden usar materiales de menor calidad a la especificada inicialmente para abaratar costos.Enrique Pita, expresidente de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, explica que las especificaciones sobre áreas y acabados son importantes con la definición clara de precios. “La palabra similar lamentablemente se puede prestar a que se dé la discrecionalidad de lo que el constructor puede entender. Hay que especificar modelos para que no haya un rango de precios muy amplio”.Solo en ventanas de aluminio y vidrio hay una amplia gama de precios, de los más baratos a los más caros, por eso son importantes las especificaciones, incluso si es posible hasta el valor referencial. Esto da pie a que el comprador pueda incluso asumir una diferencia si quiere un tipo de piso determinado que está por encima del costo que asume el vendedor . “Así hay garantía de una mejor relación entre comprador y propietario y esa flexibilidad asegura la obtención de un mejor producto”, dice Pita.“Hay que ser un poquito exigente con uno mismo para exigir al dueño, al vendedor lo que uno quiere y así exigir que no se incluya la palabra similares porque pueden poner materiales más económicos”, asegura Armijo.En el caso de los proyectos de urbanizaciones es necesario percatarse de que ya tengan el permiso municipal que autoriza el inicio de la comercialización de las casas . “Una vez que el Municipio está de acuerdo da la autorización de venta, solo con ese documento se puede hacer una reserva, entonces así se evitan esos proyectos en los que solo hacen una casa modelo y nunca lo demás porque nunca el Municipio dio el permiso”.Una forma de precautelar estas inversiones es que el proyecto inmobiliario se haga mediante un fideicomiso, una garantía de que se devolverá el dinero en caso de que el plan no se haga. “Cuando no hay fideicomiso pues los abonos de los compradores van a las cuentas personales de los dueños del proyecto, los que pueden malgastar el dinero y luego ya no hay para devolver. Es lo que ocurrió con el proyecto Valle Alto (en la vía a la costa)”, afirma Armijo.Un fideicomiso implica reglas claras como que no se puede disponer del dinero que han dado los compradores y empezar a construir hasta vender al menos 70 de las cien casas, o lo que fuere, es lo que se conoce como llegar al punto de equilibrio.Así se garantiza que los recursos pagados se usen en el proyecto urbanístico donde las personas compraron su casa. “El fideicomiso es el guardián del cumplimiento respecto a los términos convenidos”, asegura Pita.Un consejo es verificar los antecedentes de los dueños del proyecto. Si cumplen o no, antes de firmar el compromiso de compraventa.Siempre estará la opción de reclamar por daños y perjuicios a través de la justicia, pero los procesos son lentos y requieren desembolsar más dinero para cubrir abogados, en tanto que el dinero pagado se queda retenido mientras permanezca la acción hasta que sea resuelta, afirma Armijo. “Pasarán dos o tres años hasta que la justicia resuelva, pero yo ya estoy perdiendo tiempo y tengo un dinero amortizado ahí”.Es un tiempo en el que finalmente se pierde, pues aún no se logra cumplir el sueño de tener casa propia. El problema es más grave si la entrada se cubrió con un crédito que mientras se da el proceso y la resolución pues se debe ir pagando.El incumplimiento del vendedor también puede darse con respecto a la ubicación o el área del terreno y construcción ofrecida inicialmente, ya que hay casos en los que difiere de lo previsto al momento de hacer la entrega.En estas situaciones prácticamente el comprador termina cediendo ya que ha pagado el 20 % o 30 % del costo de la vivienda o la otra opción sería que espere la devolución del dinero, dice Armijo, restando la penalidad. “Suele pasar y esto es un daño causado que se puede reclamar por la vía legal”. Condiciones ‘nunca vistas en el país’, tras la pandemia, impulsan ferias con más de 340 proyectos de viviendas en Quito y Guayaquil En el caso de los proyectos de urbanizaciones, sus dueños ya tienen un formato de compromiso compraventa prestablecido, agrega, en los que no colocan sanciones por ese tipo de incumplimientos. “Entonces el comprador acepta y firma esos documentos, por eso es importante la presencia de un abogado en todas estas negociaciones”.Pita indica que deben colocarse claramente los plazos de entrega de la casa y asumir la multa si no se cumple. “Generalmente, las penalidades son de una sola vía, si el comprador no paga le cobran interés, pero el constructor no se pone sanciones si incumple con el plazo de entrega de la unidad que está vendiendo ”.El comprador es el más interesado en que el contrato de promesa de compraventa sea notarizado para precautelar sus intereses. Solo así esos compromisos tendrán valor.“La ley dice acuerdo entre las partes, ley entre las partes, entonces si nos sentamos y firmamos es como una ley por lo que debe cumplirse”, asegura Armijo.“Tiene que estar notarizada para que tenga validez, porque es una promesa que en equis periodo de tiempo se pagará por el resto de la propiedad. Incluso hay minutas en las que se estipula que se permite vivir al comprador en la casa con la entrega del abono. Son acuerdos a los que se llegan, como cuando la propiedad está hipotecada que hay que liberar, entonces se hace la promesa, el comprador vive en la casa y cuando ya se libera la hipoteca, pues completa el pago, hay infinidad de negociaciones”, indica Villacrés.Uno de los documentos esenciales que se deben exigir al momento de comprar una casa usada es la historia de dominio (certificado del Registro de la Propiedad del cantón donde esté el bien inmueble). Este indica si el bien está a nombre del vendedor o está bajo hipoteca.Hay casos graves que ocurren. Una mujer que vive en el exterior compró un departamento sin un contrato de compromiso de compraventa ni especificaciones técnicas, cuenta Pita, sin la legitimidad clara respecto a la tierra.“Cuando le iban a entregar el departamento resulta que el terreno estaba hipotecado y como el vendedor no había pagado, el dueño de la hipoteca estaba rematando la propiedad, entonces todas estas cosas tienen que estar claramente definidas en el compromiso de compraventa, que debe estar protocolizado ante un notario y así no haya dudas”, manifiesta Pita.La ubicación, la verificación de los permisos municipales, el código catastral y hasta un plano con el detalle de las especificaciones técnicas, tratando de eliminar la discrecionalidad con el uso de la palabra similar es lo que debe contemplarse”, agrega. El crédito y las reservas para vivienda se reactivaron en el 2021 y las expectativas son buenas para el 2022 Los documentos de identidad actualizados también son importantes. Esta semana se dio el caso de una mujer que vendía un terreno en Guayaquil y cuya cédula decía el estado civil soltera.Armijo cuenta que cuando estaban en la notaría con la escritura de compraventa el sistema biométrico determinó que la mujer estaba casada. “Resulta que el esposo ya había fallecido en el 2013, pero al parecer el Registro Civil entregó a la mujer una cédula como soltera en 2019″. (I)

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