Cuenca es la ciudad que registra el valor de la canasta familiar básica más alta del país. Se ubica en $ 832 y está por encima de Guayaquil $ 814,52 y Quito con $ 826,82, de acuerdo con cifras de mayo de 2024, según el Instituto Ecuatoriano de Estadística y Censos (INEC).
Viven 596.101 personas, de acuerdo con el censo del 2022 y de estas, 361.524 personas están en la parte urbana y 234.577 en lo rural. Uno de sus principales atractivos es el Parque Nacional Cajas.
Pero, esta ciudad es vista como un destino de inversión y de retiro no solo para extranjeros sino para ciudadanos locales, que de alguna manera buscan un lugar más tranquilo. Así indica Adrián Rodríguez, presidente de la Cámara Inmobiliaria Ecuatoriana, quien añade que el 15 % de las operaciones de este año provienen de habitantes de Guayaquil, Machala y Quito.
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¿Cómo está el sector de la construcción en Cuenca?, ¿ha tenido crecimiento?
Cuenca ha tenido un año de crecimiento sostenible, no exponencial, considerando que es una ciudad segura, de destino de retiro, que todavía sigue apareciendo en la lupa internacional y además por las remesas. De alguna manera eso ha permitido que la dinámica inmobiliaria no se vea afectada al nivel de ciudades como Manta, Guayaquil, Machala y en el caso de la Sierra norte que en cambio ahí la dinámica es distinta.
Hay una cantidad increíble de oferta y tal vez por la situación económica que enfrenta el país no ha tenido la tasa de absorción que se esperaría, pero en Cuenca se empieza a sentir un poco de estabilidad en el sector de la construcción y eso ha permitido que se diversifique un poco el producto.
¿Cuál es la ciudad más cara de Ecuador y cómo es el estilo de vida en ese lugar?
Antes nuestra ciudad era bastante tradicionalista en preferir las casas como principal producto inmobiliario, pero ahora se ha evidenciado un ligero crecimiento en el consumo de departamento.
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¿Y a qué se debe este aumento de preferencias por un departamento?
Obedece a dos cosas: primero el vivir dentro de un ambiente cerrado, si bien es cierto, somos una de las ciudades con menor tasa de inseguridad, pero ya se percibe eso en la ciudadanía como una prioridad.
Y el cambio generacional, que son los nuevos compradores, familias más cortas, entonces prefieren vivir en espacios más reducidos, pero se categoriza y se prioriza que el equipamiento del edificio les brinde comodidades para poder desenvolverse incluso en actividades laborales.
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Este tema híbrido de trabajar en casa también es una tendencia que le ha hecho a Cuenca que reciba muchos nómadas digitales que trabajan desde sus departamentos y que laboran para multinacionales, entonces es un detallito que hemos empezado a ver.
Lo cual se traduce en inversión.
Hay un crecimiento significativo para inversión, tres de diez diez operaciones que se hacen en nuestra ciudad son para inversión, es decir, compran suite, departamentos para esta modalidad de Airbnb o hospedaje temporal que se ha convertido en una fuente de ingreso.
Entonces pasamos de tener 400 o 500 Airbnb en 2021 a tener en este momento cerca de 1.600, es casi un 200 % o 300 % de crecimiento de esta oferta disponible.
¿Son nacionales o extranjeros los que adquieren estas suite para Airbnb? Y si son locales, ¿de qué ciudad provienen?
En su mayoría son gente de la ciudad de Cuenca y obviamente parte de nuestra comunidad migrante que está en su tercera generación, entonces ellos ya con un nivel académico distinto, con una visión de negocio distinto, le han apostado por capitalizar su patrimonio de esa forma.
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Pero hay un factor determinante que el último trimestre del 2023 empezó a evidenciarse y es el flujo de profesionales y de empresarios guayaquileños y machaleños que han visto nuestra ciudad como un punto de tener su segundo hogar, como una posibilidad de poder migrar. Aparte que Cuenca es una ciudad universitaria y tenemos mucha gente de Machala, Guayaquil, Loja, Cañar, del Oriente que estudia acá, entonces, a su vez, les tienen a sus hijos estudiando o han decidido tener un punto de llegada.
Al menos un 15 % de las operaciones de este año han sido de gente de la costa, de Guayaquil, Machala y Quito también.
¿Cuál es el costo de estas suite, departamentos y casas?
Una suite promedio está entre $ 70.000 y $ 80.000 de un área de 60 metros cuadrados con parqueadero y probablemente si se encuentra con un balcón es interesante.
La casa promedio está entre 130 y 140 metros cuadrados con patio, dos parqueaderos. En vivienda nueva puede estar alrededor de $ 130.000 y $ 140.000 y en vivienda usada puede conseguir entre $ 100.000 y $ 120.000 en área urbana.
En el área de expansión urbana que es un fenómeno que enfrenta nuestra ciudad hacia el polígono sur, norte, oeste puede bajar un poco y la vivienda nueva puede oscilar entre $ 120.000 y 130.000.
Y a nivel de departamentos, el promedio de dos dormitorios, que es el producto estrella que se vende más de 90 metros cuadrados, se puede comercializar entre $ 95.000 y $ 105.000 de estrato económico medio. Uno alto, es decir, en zonas exclusivas puede bordear los $ 130.000 por el nivel de equipamiento del edificio.
¿Cuáles son los sectores con mayor oferta inmobiliaria en Cuenca?
Cuenca no es una ciudad tan grande como Quito y Guayaquil, es bastante arraigada a los sectores.
La oferta inmobiliaria es un poco más alta en el sector de la avenida Ordóñez Lasso que es donde está concentrado alrededor del 60 % o 70 % de extranjeros. Tenemos Puertas del Sol, que es muy cercana a la Ordóñez Lasso; la parte del Medio Ejido que es donde está la zona del estadio; la avenida Paucarbamba y hay una de las zonas que mayor crecimiento que ha tenido este año que es la avenida Primero de Mayo. Eso como desarrollo de altura.
En propiedad horizontal o conjunto cerrados como río Amarillo, Misicata, Ricaurte y Challuabamba que es una zona de exclusiva de Cuenca, porque están los colegios más costosos y villas con extensiones de terreno que en promedio superan los 500 metros cuadrados de área mínima.
San Joaquín es otro punto para vivir porque es una zona mixta de la parte agrícola forestal y que ahora se está transformando también en zona de villas y conjuntos habitacionales que podrían oscilar fácilmente entre los $ 300.000 y $ 500.000.
Puntualmente, ¿qué atrae al ecuatoriano para trasladar su residencia a Cuenca y en estas zonas que mencionó?
Se ha priorizado mucho vivir en un conjunto cerrado, más si se vive a las afueras de la ciudad. Es diferente en relación con Quito y Guayaquil porque el tiempo promedio de desplazamiento es de 20, 25 minutos, entonces hablar de caos, de congestión vehicular, es distinto.
Más bien es por el costo del terreno, en el área urbana de Cuenca sí tenemos una escasez de suelo y obviamente a eso ha hecho que al no haber oferta disponible, la gente busque hacia la periferia porque a raíz de la pandemia sí se ha dado atención prioritaria a los espacios abiertos, a poder manejar los jardines. Entonces, es por la convivencia en familia, de tener un espacio más cómodo porque en la urbe cuencana definitivamente no es posible.
¿Desde hace qué tiempo ha detectado el aumento de turistas de otras ciudades como los guayaquileños y machaleños?
Ha medida que se ha ido agudizando el problema de la inseguridad a nivel nacional hizo que esto se incremente. Si hace dos años teníamos 1 de cada 10 clientes que eran de otra ciudad, hoy probablemente tengamos dos de cada diez operaciones.
Hay una participación importante, el guayaquileño viene todos los fines de semana a Cuenca o al menos se queda en el Parque Nacional Cajas que está a una hora y eso está lleno de amigos guayasenses, incluso más que los mismos cuencanos. Ustedes son como la segunda población.
Cuenca es un destino de retiro de extranjeros, sobre todo de estadounidenses. ¿Se mantiene o ha decrecido con la inseguridad?
En el 2021 teníamos alrededor de 10.000 extranjeros viviendo aquí. El extranjero en su mayoría no compra propiedades sino renta, entonces eso influye mucho en el costo de los arriendos y como sector promovemos que el acceso a la información debe considerarse de manera responsable.
A veces este fenómeno de elevar los costos de la ciudad en el mediano plazo es contraproducente, porque el primer año se vive la experiencia de dinamismo, pero el segundo, el costo de vida afecta a la localidad. Esperemos que no ocurra como en Tulum en México o Miami que están supercostosos los arriendos.
Y ha bajado el flujo de extranjeros, no de manera abrupta, pero tal vez entre un 10 % y un 15 %, pero no hemos dejado de recibir visitas. Sí se ha visto afectado por el asunto de la seguridad e indudablemente es uno de los indicadores que se tiene que manejar, a pesar de que este año, por ejemplo, fuimos declarados Capital Culinaria del mundo por la World Food Travel Association y por cuarto año consecutivo entre las ciudades de destino de retiro de Latinoamérica.
¿Cómo se proyectará Cuenca en el sector inmobiliario?
Va a tener un crecimiento permanente al menos durante dos años más, esto va a depender obviamente del factor político principalmente y la seguridad si es que se mantienen los índices de inseguridad a nivel nacional y no se desborda aquí en Cuenca.
También va a depender mucho el tema del Gobierno porque nuestro sector es bastante sensible a los cambios abruptos, habría que considerar que recién subió el IVA y eso sí generó un bajón desde abril. Y cómo se aplica el tema de la deducción del costo de construcción ahora para algunos materiales.
Va a ser un buen cierre del 2024 y probablemente un muy buen 2025, todo va a depender del Gobierno, estamos en un año electoral. (I)
