Los proyectos de ordenanzas que establecen el avalúo de los predios urbanos y rurales del cantón tuvieron luz verde por parte del cuerpo edilicio el pasado lunes, 11 de diciembre. Estos cuerpos legales se aplicarán en el bienio 2024-2025.
El director de Control de Edificaciones, Catastro, Avalúo y Control Minero, Fernando Suárez, explicó que la ordenanza buscó actualizar los avalúos que, usualmente, se realizan cada dos años. En palabras sencillas, en la ciudad se realizó un ‘revalúo’, es decir, constatar que a la fecha las propiedades en el cantón valen más.
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Con ello, las ordenanzas permitirán el pago real en caso de que el predio sea expropiado, tener información real de la propiedad de los ciudadanos y, con el aumento del avalúo catastral de la propiedad, tener mejor acceso a crédito.
El beneficio de la ciudad, en cambio, es que sus propiedades adquieren mayor plusvalía.
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El avalúo de Guayaquil actualmente es aproximadamente de $ 33.000 millones. Por ello, se estima que con el proceso de revalorización aumente a $ 52.000 millones.
Suárez detalló que uno de los problemas que se detectó en la ciudad es que el avalúo catastral de un inmueble era más bajo de lo que determina el mercado. Eso se notó, dijo, cuando se realizaban procesos de compraventa de propiedades.
En ese sentido, la dirección municipal, a través de la Subdirección de Catastro y en cooperación con la Cámara de la Construcción, realizó mesas de trabajo entre mayo y septiembre para elaborar un plano actualizado de los valores del suelo de la ciudad.
Este estudio ratificó la necesidad de actualizar dichos valores, algo que no se había realizado en los últimos seis años.
La Cámara de la Construcción proporcionó el plano que contiene el valor actual de metro cuadrado del suelo de todos los sectores de la ciudad. Este proceso se realizó con peritos con experticia en la materia, aplicando el método de comparación de mercado.
En el levantamiento del estudio se estimó que de los 655.693 predios del cantón, unos 130.000 verán modificado el valor de su suelo. Es decir, serán revalorizados.
¿Cómo saber cuál es el avalúo comercial de una casa?
¿Qué sectores verían mayoritariamente los cambios?
Aunque el proceso de revalorización fue realizado en todo Guayaquil, donde se evidenciarán más cambios será en zonas del norte de la ciudad como Kennedy, Urdesa, Ceibos, Puerto Santa Ana, la zona industrial de la vía a Daule y también en la zona de la vía a la costa.
En esos sectores se detectaron predios que han sufrido transformaciones que no están transparentadas. Por ejemplo, un predio que tenía su avalúo como solar vacío y en el que ahora hay un inmueble completo. Otros casos también son las modificaciones a las edificaciones.
Por ello, dijo Suárez, se busca que la ciudadanía acceda a la regularización de edificaciones y conozca de primera mano cuánto será el cálculo real de su pago de prediales. Sobre todo, para que la ciudadanía tenga en cuenta los cambios que habrá para aquellas personas que realizaron su regularización y pasaron de solares vacíos a edificaciones.
Para las personas que no reduzcan o superen los umbrales establecidos (0,25 y 5 %), el predial quedaría congelado y se mantendría el del bienio anterior 2021-2023.
Según el Municipio, el principal perjuicio que hay hacia la ciudad por falta de actualización de las propiedades es económico, ya que no se recaudan los valores reales por concepto de impuestos prediales. (I)